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鹤岗,白菜价买房:人口已跌破百万

锦衣之下加更

    

bar原标题:鹤岗,以“大白菜价格”购买房屋:人口下降到一百万以下,城市萎缩的出路在哪里?

  来源:21世纪经济报道

  “因为本人要去外地发展,所以低价出卖。”12月25日,在58同城上查询鹤岗的二手房,搜索颇受外地人欢迎的光宇小区,点进最新一条信息,就能看到这条卖房理由。

  今年以来,人们惊讶的发现只需要3万-5万元就能在鹤岗买房安家,这个黑龙江的小城市成为了“网红”。但是在实现很多人的“安居梦”的同时,鹤岗的人口流出趋势,却不太可能因为外地买房客的涌入而扭转。

  鹤岗产业结构相对单一,过度依赖煤炭业。2011年,鹤岗被国家发改委列为第三批资源枯竭型城市。随着人口的不断流出,鹤岗已成为典型的收缩 资源枯竭型城市。

  中南财经政法大学数字经济研究院实行院长盘和林接受21世纪经济报道记者采访时表示,城市收缩的本质在于核心产业衰退带来的增长动力弱化丧失,继而造成城市发展相对迟滞、经济效益低下、就业容纳力降低及劳动人口流失。

  类似鹤岗这样的收缩型城市,未来的出路又在何方?

  人口跌穿百万大关

  房子在4楼,63平,6.8万元。21世纪经济报道记者查询光宇小区前10条信息发现,这还是比较贵的房源,最便宜的一房一厅售价3.8万元。

  今年5月份,一位网友花费5.8万元购买一套77平米的房子,并成功在鹤岗安家,由此带动大批跟风者。据鹤岗方面接受央视采访时称,今年前11个月,超过2000套鹤岗的房子被外地人购买,比去年同期增长超过30%。

  “鹤岗是个例,这么便宜的房价,对于一个人口近百万的城市来说不正常,因为五六万元连建造的成本都不够。”华南城市研究会副会长孙不熟告诉21世纪经济报道记者。

  孙不熟认为,有人选择去鹤岗买房子并常住,但这些人还是比较特殊的,比如船员,做直播、做淘宝的人员,他们不需要在特定的位置工作。

  为何鹤岗会出现“白菜价”房产?这一方面和鹤岗回迁房建设过度有关,另一方面也与这个城市的人口流出有关。统计公报显示,2001年鹤岗全市人口111.25万人,到2015年为105.6万人,到2018年就跌穿百万大关,为99.5万人。近年来,鹤岗的人口一直是流出的。

  这背后是鹤岗过高的人口老龄化、城镇化率。

  2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报显示,2017年鹤岗人口城镇化率高达82.6%。

  “城镇化率达到80%以上,反而成为鹤岗的劣势。为什么很多小城市房价能涨,恰恰是因为这些小城市的城镇化率还比较低,仍然有大量的农村人口需要进城,有大量人口还没有进入城市。鹤岗已经过早地透支了城镇化红利,现在到了一个边际效应递减的阶段。”孙不熟说。

  此外,鹤岗35岁以上非生育高峰期人口占总人口比重近7成,这导致鹤岗的人口自然增长率为负数。查询中国城市统计年鉴,2017年鹤岗全市出生5041人,死亡15253人,自然增长率为-10.11‰。

  低房价背后的低工资

  为何鹤岗出现人口尤其是年轻人口的流出?

  鹤岗主要产业煤炭已经逐步枯竭。2017年鹤岗统计公报显示,鹤岗最重要的工业产品为原煤和洗煤业,2017年的产量为1146万吨原煤和664.8万吨洗煤,但分别出现-9.3%和-7%的增长。

  与此同时,鹤岗其他产业也没能发展壮大。

  数据显示,2017年,鹤岗城镇非私营单位就业人数为106962人,其中仅采矿业就有35229人,这个行业的年平均工资为51970元,并不算低。整体来看,2017年,鹤岗城镇非私营单位的平均工资为51787元。但是2017年鹤岗人口为100.9万人,城镇非私营单位就业人数不过占总体人口的10%左右。

  鹤岗私营单位就业人员平均工资情况要低得多,2017年平均工资为32993元,平均到一个月不足2800元。21世纪经济报道记者查询鹤岗私营单位的11个行业就业人员平均工资情况,发现最高的只有36514元一年,为金融业。农、林、牧、渔业,制造业,信息传输、App和信息技术服务业,房地产业等,年平均工资均不足3万元,月平均工资不足2500元。

  上海交通大学经济学院特聘教授陆铭对21世纪经济报道记者表示,如果一个城市出现人口萎缩,首先是青年人的流出。尤其当经济发展到后工业化阶段,服务业吸纳越来越多就业人口的时候,大城市由于服务业的品质、数量的多样性,更能推动服务业发展。加上大城市往往会积聚更多创新的人才,比如研发机构、大学等,又会进一步强化它在常识创新相关产业的发展。

  房价有没有可能成为一个小城市的竞争优势?比如鹤岗,能否通过低房价吸引更多的人口流入?

  孙不熟表示,房价便宜不是一个城市的竞争力,它是一个结果。“比如美国的底特律,一美金一套房子都没人要。一个城市正常运行,房价不会便宜到这个地步。”

  陆铭也表示,房价的事情要分两面看。一方面,部分群体觉得大城市的就业机会不是很有吸引力,又觉得大城市的房价贵是个很大的问题,那么低房价就有可能成为吸引这部分人去买当地房子的原因。

  但是鹤岗这样的小城市房价低,是城市产业发展缺乏后续动力,对年轻人就业创造能力比较低的结果。从这个角度来讲,房价低是没有吸引力的表现。至少去鹤岗买房不是绝大多数人的选择,如果真成为绝大多数人的选择,那里的房价就不会便宜了。

  收缩型城市出路在哪

  和鹤岗类似,我国的很多小城市已经步入收缩型城市的道路。

  今年3月,国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,首次提出收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。

  陆铭表示,一些地方成为人口流入地,是因为经济增长发展更快,就业机会更多,那么就有另外一些地方相对经济发展速度比较慢,创造就业机会比较少,就会成为人口流出地。所以,有些资源枯竭型城市成为收缩性城市,如果放在整个国家发展的大格局里是正常的。

  盘和林指出,随着我国城市化进程的推进和人口刘易斯拐点的出现,大城市人口集聚、中小城市收缩显著逐渐成为城市发展新常态,这是不同规模城市利益在新型城镇化进程中的再分配,也是工业化向信息化转变发展的新趋势,符合城市发展的基本规律。

  像鹤岗一样,已经成为收缩型城市,尤其是资源枯竭型的收缩型城市,究竟有没有可能走出一条全新的路径?

  陆铭表示,收缩型城市确实有转型成功的可能,但具体怎么做还要看每个地方自身条件。在国外,一些地方资源枯竭,最终转型成科技型城市,但是这只是少数的案例,绝大多数地方会发生持续的人口收缩。甚至在一些地方发展出新的产业之时,比如旅游业,也并不意味着一定可以逆转人口流出的趋势,因为创造的就业机会还是有限的。

  盘和林认为,收缩型城市的地方政府应该积极进行精明收缩、减量规划,减少盲目逆势扩张带来的资源浪费。与此同时,挖掘历史人文底蕴,优化宜居生态环境,以“盘活存量”。

  2019年鹤岗市人民政府工作报告提出,要大力发展新经济、新业态。结合实际,深入挖掘优势资源,用新业态新模式推动自身优势潜能转化为经济优势,为转型发展增添新动力。抓好旅游康养产业迅速升级。推动生态优势向产业优势转化。

  陆铭表示,小城市的发展还是要看自身的条件,有的小城市成功转型为一个旅游、创意产业有竞争力的城市,尤其是离大城市并不是很远的小城市。“每一个城市的发展,需要根据自身的禀赋,审时度势地去看。”

责任编辑:张宁

中美第一阶段贸易协议文本达成一致

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“别人的银行董事长”在屏幕上滑动

    

上午,在银保资管与金融科技分论坛上,邯郸银行董事长郑志瑛发表了《银行供给侧改革:改变自己,服务实体》的主旨演讲。

演讲中,郑志瑛表示,商业银行服务实体经济,必须深化供给侧改革,主动改变自己。其中一条是改变银行“特殊企业论”,回归普通服务业本质,学习、适应实体经济的经营理念。他表示,教科书一直说银行是经营货币的企业,这个使银行业搞得不像企业。经营理念的改变是一系列改变的前提,银行就是饭馆超市一样的生意人,放低一下身段好多事想开了。

以下为郑志瑛演讲全文:

感谢每日经济资讯的邀请,很高兴见到全国资讯老朋友,给各位汇报大家在落实中央十九大精神和刚刚召开的十九届四中全会精神的体会和做法,我汇报的内容是“银行供给侧改革:改变自己,服务实体”,怎么改变大家银行自身供给侧服务,更好服务实体经济,各家银行都有自己的做法,我抛砖引玉。

全国金融工作会议提到银行金融业三项任务就是服务实体经济、防控金风流_皇家赌场网址68399融风险、深化金融改革,怎么服务别人、服务实体经济呢?必须深化自己这一侧改革,求人不如求己,改变自己相对来说比改变市场、改变对象更好一些。

摒弃“特殊企业”自恋,回归服务企业本质。银行业也是一种服务行业,也要发扬“店小二”的服务精神,我以邯郸银行为例,汇报怎么改变大家自己。

一共十条改变,第一个是改变银行治理的“三会一层”崇拜。先是党管银行,为服务实体经济提供根本保障,大家爸妈的感情有多好_皇家赌场网址68399一度在某个时期过度强调“三会一层”,没有党委的存在。这个“三会一层”可以解决银行治理的“分”的问题,“合”到一起需要依靠党委来实现。这既是中央要求也是大家企业法第十九条明确规定。所以邯郸银行章程里面单独设了“党委”一章,成为大家企业治理中法定基础的环节,邯郸银行长期抓党建,在河北省国企党建会上大家做了经验建设,大家做法123459,1%的党建预算,20%以上的专兼职党务工编辑,行党委对3个治理主体发挥领导核心和政治核心作用,建好4个党建阵地,建立5个专职党务部门,创建9项党建工作长效机制,像大家做业务一样做党建。

第二个是改变银行“特殊企业论”,回归普通服务业本质,学习、适应实体经济的经营理念。教科书一直说银行是经营货币的企业,这个使银行业搞得不像企业。特殊企业怎么搞?没有任何人告诉你怎么搞。大家搞了那么多反市场的做法,跟市场不一样,别人家来了客人很高兴,大家先排队;别人到饭馆吃饭一桌一千块,大家要收纸张费、查询费,还有那么多道理。要教育金融消费者理解收费的科学性、合理性,把银行搞得不像企业,特殊企业怎么搞谁也不知道,银行业统计了一千多种收费,大家住在这个店,一晚上五百块钱,早餐、卫生、洁具、牙膏牙刷全是免费的,银行不这么想。这么复杂的一种业务模式怎么不排队?老百姓怎么不投诉呢?超市、饭馆、宾馆,人家怎么服务的。

还有,银行业长期哈萨克斯坦事故航班中国女乘客未受伤_皇家赌场网址68399把指标分到员工身上,我个人见解,分到员工身上干什么?大家看不到超市员工有多少指标,看不到饭馆服务员头上有拉客人指标,宾馆服务员每天晚上每个月拉多少客人入住,大家为什么这么搞呢?搞得人家不敢接银行电话,接电话任务完不成。一人在银行全家跟着忙,忙拉存款。

客户至上是几千年的经商理念,和气生财你得让客户高兴,现在整个服务业投诉最高的差不多海关退运洋垃圾_皇家赌场网址68399就是大家银行业了。薄利多销,便宜点客户就来了,收那么高的费,利差比较高的情况下,一千多种收费有必要吗?国外的银行业他们的收费是随着利差的走薄而开始收费。大家做了一件事,各家银行下午五点关门,实体经济晚上还在活跃,大家搞了夜间银行,金融时报头版头条登了这件事,邯郸银行打造夜间银行,获了中国银行业好资讯奖,不就晚上上班白天睡觉,多少服务业晚上营业,没有任何人说人家好,大家就白天睡觉夜间上班就成了多么大的一件事情。

经营理念的改变是一系列改变的前提,你没有思想上就是做生意的,银行就是饭馆超市一样的生意人,放低一下身段好多事想开了。

第三个改变是改变银行服务效率,创建快乐银行,破除融资难问题。邯郸银行快乐银行,银行两件事:存款不排队、贷款限时办。

大家用十二项措施创建不排队银行,现在大家邯郸银行110多家分支行在河北省有网点。大家平均排队时间说的是:高峰时段,平均等候时间4分钟,超过10分钟排队的支行不超过5个,大家窗口等客户。饭馆是座位等大家,超市货品等大家,怎么到了银行就要排队一小时呢?叫号机估计是给中国银行业特殊研制的,最初的时候我问多少钱,三万块钱一个叫号机,我估计成本就是三百块,非常简单的东西居然那么贵,三万块钱相当于银行招一个工,我宁可买个叫号机也不给人服务,排队多了怎么办?减一个员工出来维护秩序,叫做大堂经理。

历史上没有大堂经理,因排队而产生了大堂经理。我在大家行抓“不排队”的时候,大家行有同志说别人家都排队大家不排显得没人气。排队干嘛呢?宣传、营销,我说你良心大大的坏了,让别人排队宣传,他烦你的时候你宣传什么他不会对抗吗?

贷款限时办理,不用客户找银行的负责人,一旦客户找银行负责人的时候我感觉到贷款慢了。推出三项信贷便利措施——“续贷”“两年贷”和“次日贷”。两年贷,老客户抵押的可以办成两年甚至三年的流动资金贷款,减少客户倒贷时间,也增加了银行收入,折腾一个月倒贷时间,你也没有利息收入。次日贷,老客户不得不贷的,提前考察,还款后第二天出账,大家这项措施,今年以来做了16%,有的不适合去贷,至少大家也在想怎么给客户搞好信贷服务。

所以快乐银行不是邯郸银行自身的快乐,而是让客户快乐,大家强调快字,大家logo把“快”字突出出来。

第四个改变,改变银行的中间收入崇拜,创建免费银行,致力破解实体经济融资贵问题。各家银行或者说先进的银行,特别强调中间业务收入比重,外国达到了40%多,中国银行业20%,所以不够,要提高,达到国际水平。外国40%的中收比例怎么来的?一方面是功能全,靠投行,靠代理实现的而不是靠两块钱五毛钱收费实现的,你要小额收费达到很大比例,你得多大的业务量客群收入。另一个,光说外国40%,而他的利差很薄,利差一个点,1%的利差,40%的中收是0.4%,大家中国银行业2.5%的利差,2.5%利差20%中收。你光见40%,它的底是多少,比例的基础,存贷款利差没有大家中国银行业高,存贷利差少了,相应的中收比例高了。

大家商业银行不能帮人发债,不能帮人搞投行业务,所以大家怎么办呢?就靠小费用去收,同时把客户的贷款利息转移为服务收费,就这样还造不出来40%?造得怨声载道。邯郸银行是免费刷,大家银行卡所有费用减掉,包括卡片工本费,包括客户丢了这张卡大家免费办,客户不喜欢这个号码出门丢到垃圾筒再办,不相信客户这么坏,这么捣乱。有一年,大家统计到底客户丢了多少张卡,大家一年丢一千张卡,200多万张卡一年丢几千张也正常,一张卡片十块钱,无非给人一万块钱的成本。大家的网银全部免费,包括比较贵的优惠,票单证免费用,转一次账两块钱,融资快免费贷,评估费、管理费什么费都不要,灰色收入更不要说了,今年1~10月,大家利润10个亿,中间业务收入1%,来自于很肥的利差不够吗,非要凑一个数好吗,大家没有理解,大家不懂这个道理大家没做。

大家创建免费银行不是心血来潮,不是宣传噱头,是自觉行动。不应该以学习西方银行增加“中收”的名义扩大收费,而应该考虑我国发展阶段,混业程度,利差高低。商业银行应摒弃“因成本而收费”的思维,像普通企业那样实行成本内部化,对外“一口价”,不可能每一个环节成本全部从客户手里要。商业银行要学习普通服务业的做法,建立薄利多销的经营理念。

第五是改变银行营业时间,创办夜间银行,同步服务实体经济。那么多资讯人,那么多每日经济资讯的朋友都在加班,银行怎么不能加班呢?有一年,我去新加坡看到人家到处宣传有夜间动物园,我说这很好。大家银行创建了夜间银行,并且大家向兄弟农商行、城商行免费地输出大家的制度。大家从接连教训,到现在没有任何教训。这个事情做完以后领导马上问,你们成本怎么样?我说领导你有没有注意到,大家成本晚上是零房租运营,大家已经付了房租了,已经付了折旧了,晚上运营不需要花任何的房租,电费太低了,员工成本本来就要付,大家一个网点变成两个使用,白天9个小时,晚上7个小时,大家营业到晚上24点,昼夜服务,大家logo都注册了。

大家服务对象忙人、急人,夜市人,大家效果达到了夜均业务200笔,每天晚上收入现金200万元,一年收10个亿现金进账。

第六是改变银行高投诉现状,创建优服银行,提升实体经济金融消费体验。大家宣传“客户无过错,服务无止境”。大家发现,柜面争执就是:我猫爪袜子_皇家赌场网址68399们银行对了你不对,你连这都不知道?客户一年来你这一次,他怎么知道你的规定?大家发现银行被诉主要原因有三点:排队、收费、服务差。大家不排队、不收费、服务好,凭什么投诉呢?大家把这种模式叫做“抗投诉业务”模式。邯郸银行现在没有接待投诉的经验了,因为没人投诉,大家目前一百多个支行,员工2300多人,总资产1600亿元,今年以来收到各类表扬140多次,大家表扬信没有考核,一旦有了这个就是虚假的表扬回来,所以大家不考核这件事。受理的服务投诉今年以来只有9次,11个月9次投诉,而且都是轻微的投诉,大家来这办卡了你们卡居然没了,没有卡大家写封信,银行居然没有银行卡,就这个事大家都算投诉。

大家这个渠道客服中心、呼叫中心,甚至有客户给我手机发短信提意见都算,都登记上,几乎没有了,大家看看明年能不能消灭投诉。

2017年开始,大家每年评比各种先进,存款谁涨得快,不良率谁低,每家银行都评比优质先进服务集体,大家一百多个支行只有几个受投诉,绝大部分没有投诉。排队时间长了就是服务差?也不一定,营销的客户多就临时有排队,大家想来想去不知道怎么产生先进服务的集体,后来突然说不要评了,任何一项活不用评比先进就干好了,大家取消了先进服务集体的评价,什么意思?人人都先进,没必要再评它。大家取消了神秘人暗访,原来大家请退休的职工,退休的老师,发一个证,“行风监督员”的证,不停地监督,这些老人家很积极,到哪个支行霍元甲_皇家赌场网址68399他这张纸贴得不好,哪个支行地上卫生也有问题。大家取消了神秘人暗访,如果这么折腾神秘人暗访,也是不相信支行的表现。

第七个改变是改变银行落后的服务和风控手段,创建智慧银行,提升服务实体经济智能化水平。各家银行都在做,我只说一个情况,一个大家发卡229万张卡,大家客群不是完全适合电子化的,比如老年人。大家信息科技监管评级保持2级,在全国城商行也是较高水平。

第八是改变银行“脱现化”,创建现金银行,提升服务实体经济的接地气水平。高大上的IT建设,特别在意现金问题,大家很少看到说要建现金银行,电子替代率水平越高似乎越现代化。客群永远有一些互联网鸿沟那一侧的人,总会有一些人不适应信息化。

大家叫现金银行,大家总结几条,一个是打出“现金特色银行”品牌,大家不回避现金,银行要服务好,大家有现金就找大家,家里办喜事免费给人办。

二是提升“现金特色技能”,大家员工点票水平还是比较快的,大家职工被评为省劳模,邯郸银行获团体第一,不排队跟大家手快有关系,点票快就可以不排队。

三是推出“现金特色服务”,客户取现金超过5万元可以要求客户提前一天报计划,不是必须,90年代5万元相当于大家五年工资,相当于今天一百万,这个数不改,老取五万元就让客户报计划,不但是有问题,也给银行自身积累问题。几十年来,客户取五万块钱,有的银行升到十万二十万,如果一家银行几十年来勤勤恳恳地让客户取五万现金,超过五万,现金就没有。热心服务客户的零币、残币,新币兑换,大家ATM取出十元和一百元钞,全部实现这个功能,创建了邯郸市硬币兑换中心,每天有一麻袋硬币,找谁谁都不愿意兑换,大家给客户数硬币,每天几万元的硬币兑换量,大家不相信这个客户把硬币存到邯郸银行,把账上钱放到另一个银行,有也应该是小概率的,做银行和做企业、做人一样,你的企业对客户好了一定市场大,天天琢磨他,天天对他不利,很难实现自身的发展,去年邯郸人行收拢现金大概200多亿,邯郸银行占65%,邯郸有20多家银行,一家邯郸银行向人民银行交了三分之二现金,还剩三分之一现金是兄弟银行交进去的,大家现金银行做到大家认可了。

第九是改变银行过度注重自身效益的理念,创建公益银行,用非金融手段拓展服务实体经济的空间。各家银行都在做社会公益捐助、赞助,列了很多,在邯郸市面上要搞点什么公益都找大家来了,如果大家不积极参与社会公益就会成为兄弟银行的活动,大家干脆做下来,做了很多这样活动,破了邯郸市的建设先进等等,中国银行业协会给了大家最具责任社会金融机构奖,中国红十字会给了大家人道服务奖。多干好事,服务实体经济,弘扬正能量。

第十是改变银行个别环节的不正行风,创建清廉银行,在服务实体经济中弘扬正能量。银行有四大权利,贷款权、采购权、招工权、用人权,这个严格自律。可以有不良贷款,绝不容忍以贷谋私。

大家有数字证明,2014年以来引进了1200多名员工,离职180人,真正流失到同业只有十个人,为什么这样呢?前面看到了大家不收费造成大家员工“差”。到了别的银行不懂这件事,你不会收费,不会应付投诉,大家员工“很傻很简单”,也不用上街找亲戚朋友拉存款。为什么不给职工分指标,其中还有一条,大家职工都是正常考下来的大学生,大家选出来大量学生干部、学生党员,邯郸银行800多名党员,党员哪来的?学生党员来的,招工走后门的,你就让他拉存款,背后有关系,如果招了老百姓的孩子,你给他分了任务又怎么样?农民子弟、普通家庭子弟,大家基于对员工的理解,自己有点能力,没有更多社会关系,分了任务也拉不来。

邯郸银行在服务实体经济的同时,实现了可持续发展。服务实体经济的时候取得自身发展,实现规模化,由邯郸最小的银行成为现在最大的银行,1600亿元,大家邯郸银行是“老二”的2.3倍。今年1~10月邯郸银行存款1200亿元,同比增长15%,储蓄增长20%。当前情况下,大家一年储蓄增20%,净利润同比增长17%,表明大家还有比较好的成长性和盈利性,服务别人是不是吃亏了。

最后总结两句话,银行转型怎么转?大家都在说,我觉得回到中央定位的银行三项任务,总的来说把一个银行由“特殊企业”变成普通服务业,这一下就通了。怎么服务实体经济呢?把银行回归成普通企业,普通企业做生意,做生意服务客户,不用谁动员,防控金融风险,金融改革最根本的改革是变特殊企业为普通服务业的改革。

最后感谢各位同行,感谢领导。

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