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住房租赁进入强监管时代:规范化之外如何"稳租金"?

殷志源cos刘星

    

  原标题:住房租赁进入强监管时代:多地要求租赁合同备案,规范化之外如何促进“稳租金”?

  租赁合同备案带来最直接的利好包括:提取住房公积金用于租房、申请租房个人所得税扣除等。

  多地正在密集出台住房租赁新规,要求房屋出租人办理租赁合同备案。

  据21世纪经济报道记者梳理,仅今年11月以来,就有厦门、合肥、江苏和深圳提出了申报出租信息、办理租赁合同备案的要求,其中,江苏因规定“如出租房屋不登记信息将被计入信用记录”而引起广泛关注。

  世联行曾在一份报告中指出,我国租房市场长期处于政府监管范围的边缘地带,较少有引导性意见来规范租赁行为,一定程度上加剧了当前市场的无序问题。

  备案能很大程度规范房屋租赁市场,并且对于租客而言,租赁合同备案后带来的直接利好包括:提取住房公积金用于租房、申请租房个人所得税扣除等。

  但对于出租方而言,备案将带来征税问题,如何真正有效提高出租人申报的积极性?另一方面,在规范市场之外,政府又如何探索“稳租金”?

  有奖有罚

  深圳最新一期政府公报显示,新修订的《深圳市出租屋管理若干规定》将于2020年1月1日起施行,届时出租人和承租人将按照有关规定办理租赁合同备案。

  稍早一些的11月26日,《江苏省租赁住房治安管理规定》指出,房屋出租人申报登记出租信息,否则将依法予以处罚,并记入征信。

  同是11月,合肥召开市区住房租赁试点工作总结推进会,拟在全市铺开住房租赁网签合同备案工作。今年6月,合肥开始在4个街道试点。据合肥房管局11月的消息,目前全市住房租赁合同网签备案率达40%左右,试点街道达到了70%。

  厦门在11月初召开资讯发布会,发布全面加强厦门市房屋租赁合同网签备案工作相关信息。根据规定,完成租赁合同网签备案的承租人,可以享受各级政府提供的各种基本公共服务和税收优惠政策。

  据厦门本地媒体报道,长期以来承租双方对房屋租赁网签备案参与度不高,厦门市合同备案率整体较低,处于10%以下。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者分析,应该说这是不动产登记的一个具体体现,租赁也要纳入不动产登记的概念中。

  但租赁合同备案是否为了促进缴税?在这一顾虑之下,如何有效提升房屋出租人的申报积极性?

  严跃进说,促进征税目前来看并不是政策的重点。江苏相对来说是比较严格的,但在实际操作中,还可以采取更多市场化的鼓励性的做法,比如备案后,让租客在入户、入学等方面更有保障,而且租客和房东之间的诚信关系更加清晰,让交易更加安全,备案房源的优势也就得以突显出来。

  合肥采取了直接给予现金奖励的方式,其中,对个人房东,按照备案面积每平方米每年奖励12元。对中介机构,当年累计备案面积达到3000平方米的,每平方米每年奖励1.2元。

  如何探索稳房租?

  除了市场规范,对于租客而言,另一个关注点在于,租赁合同备案是否会导致房东将增加的税费转嫁到租客身上?长期来看,政府又是否会控制租金的过快上涨?

  以德国作为参照,2013年,德国新租房法生效,其中对房租的涨幅做出了严格限制,要求3年内租金涨幅不超过15%;房屋租金应该按照各地政府的“引导价格”,超过这一价格的20%,算是违法行为等。

  住建部曾在2018年5月印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,其中提出,认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务。“控租金”被视作此次通知的一大亮点。

  “控租金”如何落地?不同城市已有探索。

  北京在今年7月发布了新版租房合同,合同明确未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。

  深圳也曾在2017年发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,其中提出,要加强住房租赁价格引导,完善现有住房租赁引导价格制度,引导市场合理定价。

  今年年初,深圳政协在一场专题协商会上建议,制定并严格实行房租上涨幅度的限制性条款,遏制租金非理性上涨。但这一建议最终并未在上述最新的《深圳市出租屋管理若干规定》中体现。

  不过,今年10月15日,深圳首个“稳租金”商品房公开认租,要求年租金涨跌幅范围不超过5%。

  但“稳租金”实现的前提在于,必须在政府住房租赁交易服务平台上。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者,深圳做法的信号作用和引导意义是很明确的,但如何让更多的房源进入到政府的稳租金平台,还有待后续逐步推进。

  深圳给出了相应的鼓励措施:对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,且租金不高于租金引导价格的,采取综合征收方式征税,2023年底前,综合征收率为0%。

  结合此次深圳要求出租人办理租赁合同备案,在免税的吸引下,或许会鼓励更多的房东转移到政府租赁交易平台上。

责任编辑:阮璐阳

李一桐 我体寒

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发布时间:02:43:50

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